日本房地产泡沫破裂始末:一次经济与政治的错误干扰

爱吃桃子 2018-05-23 10:54:17
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上世纪90年代日本的房地产泡沫破裂,在世界房地产危机历史上,微公子觉得是“影响最大、打击最深”的一次,可谓房地产痛彻心扉的案例,今天开篇,再看一眼这泡沫的破裂。 房价36年最高涨211倍 毫无商量 (时间:1955年-1991年) 第二次世界大战之后,日本痛定思痛,终于沉下心来“搞经济、搞文化”,取

上世纪90年代日本的房地产泡沫破裂,在世界房地产危机历史上,微公子觉得是“影响最大、打击最深”的一次,可谓房地产痛彻心扉的案例,今天开篇,再看一眼这泡沫的破裂。

房价36年最高涨211倍

毫无商量

(时间:1955年-1991年)

第二次世界大战之后,日本痛定思痛,终于沉下心来“搞经济、搞文化”,取得了举世瞩目的成就,用30多年的时间,就超越了意大利、法国、英国、德国等。

一跃成为亚洲第一强国,和仅次于美国的世界第二大经济大国。

到上世界80年代,日本贸易与制造业直逼美国,电子、汽车、钢铁、造船等领域甚至超越美利坚,其中,外汇储备达到4000亿美元,占世界外汇储备的50%,钱多的简直花不完。

日本人,成为世界上最富有的人。

尤其是80年代日元大幅度升值,使得日本人的资金所向披靡,完全不把全世界放在眼里,买下了纽约地标洛克菲勒中心和好莱坞影片公司,美国人都吓出尿了。

国富民强,形势一片大好。

房地产领域更是风生水起。

同在上世纪80年代,弹丸岛国的日本房地产总价值,超过了地大物博的整个美国,日本平均房价是美国平均房价的100倍左右,据日本统计局数据显示,1955至1991年36年间,日本住宅用地价格上涨了83倍,年均增速达13.4%。

其中,六大主要城市(东京,名古屋,大阪,神户,横滨,京都)住宅用地价格上涨211倍,年均增速达16.6%。

当年日本一套房100万,

36年之后,

可以卖到2.11亿元。

也就是下图1991年的最高点。

 日本住宅用地价格指数:1955-2015年

日本36年的房价上涨,经历了大概三个阶段。

1955-1974年:快速上涨期,20年涨44倍。

这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长,日本可谓朝气蓬勃,指日登巅。

1975-1985年:缓慢上涨期,10年涨幅不到1倍。

这个过程持续了大约10年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨79%(年均增速6.2%)。其背景是日本经济进入第一次换挡期,GDP和人口增速放缓,这大概叫观望期。

1986-1991年:最后疯狂期,6年1.7倍。

这个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。

回光返照,岂可久之?

1991年之后——至今:跌跌不休。

日本土地价格于1991年到达最高点,随后开启漫长的下跌之旅。

日本统计局数据显示,日本土地价格从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。

还是看这张图。 

日本住宅用地价格指数:1955-2015年

首先说日本房价飞涨的原因。

日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。首先是难以理解的经济发展速度,那是全世界都觉得惊诧的事情,一个弹丸国家,短短几年,赶英超德,国民经济水平达到世界最高。

其次,日本土地狭小,人口众多,在经济高度发达时,土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨,高度垄断集中,1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍,二战后拿两块地就发了。

第三,货币的增发与贬值,虽然说在80年代初之前,日元一直呈升值状态,货币越来越多,利率越来越低,资金开始泛滥,投资与投机客户越来越多,房价也被吃瓜群众炒的越来越高。

所以,房地产泡沫越来越严重,直接导致1991年日本房地产的奔溃,同时,日本经济增速停滞,GDP年均增长从1974年的9.3%,降为1985年的3.7%,到1991年的1%。

除了经济的低速增长这个最重要的原因,还有四个重要原因导致房价泡沫破裂:

原因1:城镇化进程接近尾声。

1991年,日本城市化率已经高达77.4%,这意味着该建设的房子,都已经建好了,该买的房子都买了,人人都有房子住了,新增开发量减少,城镇化的进程接近尾声,就意味着日本房地产开发接近尾声。

原因2:适龄购房人口大幅下降。

1947年到1949年三年是日本最大的“婴儿潮”,在80年代,这些人群正好到了而立之年,也就是适龄购房年龄,而后,人口增速降低,老龄化越来越严重,到这些婴儿40岁的时候,就没人买房子了。

日本65岁以上人口占比,数据来源:中宏观专家数据库

原因3:货币政策紧缩的错误判断。

在股市与楼市挤压下,日本政府选择主动挤泡沫,从1989年开始连续5次加息,同时,货币供应量增速大幅下降,并调整税收政策,这次挤泡沫是刺破房地产泡沫的重要原因。

原因4:对房地产贷款和土地交易采取严厉管制。

1987 年7 月,日本财务省发布了行政指导,要求“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

也就是说,经济、人口、城建、货币、政策管制,这5个原因,导致了日本房价迅猛奔溃,泡沫在瞬间被刺破。

日本房地产泡沫破灭的影响很大,主要包括以下六点。

(1)陷入失去的二十年和长期通缩

1991年地产泡沫破灭后,日本经济增速和通胀率双双下台阶,落入高等收入陷阱。1992-2014年间,日本GDP增速平均为0.8%,CPI平均增长0.2%,而危机前十年,日本GDP平均增速为4.6%,CPI平均为1.9%。

值得注意的是,这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长,央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值,反应未来前景仍不乐观。

(2)私人财富缩水

辜朝明在其著作《大衰退》中提到,地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产的总和,这个数字还相当于日本3年的GDP总和。

(3)企业资产负债表恶化

房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品,随着这些资产价格的暴跌,日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表,不得不努力归还债务,1991年后尽管利率大幅下降,日本企业从外部募集资金却持续减少,到90年代中,日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。

(4)银行坏账大幅增加

房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间,日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭,日本所有银行坏账数据,从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元。

(5)政府债台高筑

经济的持续衰退,和政府的逆周期调控,使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%,低于美国的61%,意大利的99%,略高于德国的39.5%,2014年,日本政府债务/GDP比重为230%,远高于美国(103%),德国(71.6%),意大利(132.5%)等。

(6)国际地位下降

1991年后,日本经济陷入停滞,和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看,1991-2014年间,日本累计增长30%,美国增长194%,中国增长26.3倍,德国增长114%。1991-2014年间,日本GDP占美国比重从60%下降为26%,中国成为第二大经济体。

这一点,可能是日本房地产泡沫产生的“唯一好事情”。

文章来自“信玉堂地产”

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