石嘴山房地产买二手房为什么都要通过中介,不要中介可以交易吗?

爱吃桃子 2018-06-15 14:41:17
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部分购房者为了节省相关的税费,通常与房主“私定终身”,即私下约定交易,采取一些所谓的“高招”进行规避。从形式上看,都有一定的可行性,但这些做法并非像宣传者说的那样能“一劳永逸”,且蕴含着较大的风险。 方式1 先付款等期满再过户 此种避税方式是指买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付

部分购房者为了节省相关的税费,通常与房主“私定终身”,即私下约定交易,采取一些所谓的“高招”进行规避。从形式上看,都有一定的可行性,但这些做法并非像宣传者说的那样能“一劳永逸”,且蕴含着较大的风险。

方式1 先付款等期满再过户

此种避税方式是指买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子。双方约定,等房龄满5年再去办理过户手续,以此规避税费。

风险指数:★★★★★

风险解析:从法律的角度看,房产证还是原房主的,房主可能通过挂失来注销原房产证。办理新证后,一房两卖;或者房主因欠债,房屋会被法院查封等,都可能造成纠纷。等到过户时,房价也会出现变化,如果涨幅较大的话,房主宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。

方式2 先公证再过户

市场上流行的公证避税,是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满5年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。

风险指数:★★★★

风险解析:表面上看是合理避税,通过公证似乎也有了法律保护,但由于要等若干年后再正式过户,期间买卖双方产生纠纷的可能性极大。

在我国的房地产法律、法规中,房产证是房屋所有权的唯一合法凭证,买卖双方一旦发生纠纷,房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。即使双方公证了交易合同,而不到产权登记机关办理过户手续,在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。

二手房交易如不过户,房屋产权还是属卖方的,如果卖方将房屋抵押,或二次销售,房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证,并不能避免风险。

方式3 先期支付租金当作购房定金

在对房产证办证时间不超过5年的二手房进行交易时,买方通过与卖方的约定,先一次性付与卖方一笔租金,作为买房的定金;待卖方房产证领证时间超过5年,再办理手续,将产权过户给买方。这种双方都能获益的交易方式,直接减少了营业税支出,看起来很划算。

风险指数:★★★★

风险解析:虽买卖双方签订了合同,因没有办理产权过户手续,其作用仍和“租房”无异。

“租期”内卖方如将房屋抵押或另售,买主仍将毫无办法。只要房屋没办理过户,房屋产权还是属卖方的,买方无法处置房产,卖方仍可随意处置,如果到时卖方不协助办过户或者出现意外(譬如死亡、失踪),买方也会很麻烦。

方式4 先支付购房定金

双方商议好价格,先交一定比例的定金不办理过户,房屋也不入住,等房龄满5年以后交齐全款再办理过户手续。

风险指数:★★★★

风险解析:此协议虽具备法律效益,但仍存在很大的风险。买卖双方一旦发生争议,买主很难保障自己合法的权益。

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