父母名下的房产如何给子女最划算?赠与,买卖,还是继承?

爱吃桃子 2018-05-29 10:29:47
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赠与/买卖/继承的流程和税费说明 直系亲属之间进行房产转让一般是有赠与、买卖和继承,那究竟哪种转让方式最省钱?在此,信义君特将赠与、买卖和继承的相关事项进行罗列,并用栗子再进行说明,方便大家进行对照。 图一:三种方式比较图 二手房个人交易税费说明 在上图中,如果是通过买卖途径,所需税费的按二手房

 赠与/买卖/继承的流程和税费说明石嘴山房产

直系亲属之间进行房产转让一般是有赠与、买卖和继承,那究竟哪种转让方式最省钱?在此,信义君特将赠与、买卖和继承的相关事项进行罗列,并用栗子再进行说明,方便大家进行对照。

图一:三种方式比较图

 二手房个人交易税费说明

在上图中,如果是通过买卖途径,所需税费的按二手房个人交易规则交税。有童鞋又会问了,二手房个人交易交税规则?所以,信义君贴心地将二手房个人交易税费一览表罗列如下:

 图二 :二手房个人交易税费表

普通住宅VS非普通住宅

普通住宅须同时满足以下条件:1.建筑面积140平方米以下;2.内环线以内套总价450万元/套、内环线和外环线之间310万元/套、外环线以外230万元/套以下;3.五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。其他情况均为非普通住宅。

 到底哪种方式最划算?举栗子

在直系亲属之间进行房产转让,需要明确的是,只有夫妻之间的产权份额变更(即通常说的加名字或者去名字)不涉及税收,其他的直系亲属之间产权的转让都会产生或多或少的交易税费。

赠与、买卖和继承,到底选用哪种方式?建议从当前变更所花费的时间、成本与未来再出售时的成本两方面综合考虑之后再加以选择。虽然,目前上海的交易习惯,卖家都是谈「净到手」,但是因赠与或买卖两种不同方式导致未来交易税费的不同,也一样会影响到未来买方的交易成本,直接影响成交与否。接下来我们举例进行对比:

我就是个栗子

老王在上海内环内有一套面积为92㎡、市值1000万元的房子(为了简便起见,假定该房产老王已持有满五年,购入价200万元),现在打算给他的已成年的单身儿子小王。

本例中所有人物均设定为上海户籍,且小王名下无其他房产(才能符合现在上海买房的限购条件),仅计算主要税费,登记费等忽略不计。另外,需要注意的是,继承在此是基于被继承人已去世的前提。我们来看下三种变更方式所需的成本相差多少:

 图三 :三种方式变更成本比较

如果小王通过以上任一转让方式拿到该房产后,是打算长期自住,那么,该问题就在此处划上句话。如果小王接下来是要再次将该房产进行对外出售,我们就要再次计算出售该房产的成本。而再次出售该房产的时候,此处又有两种情况,关键问题在于该房产是否满五。

情况一:小王取得房屋所有权后1年内将该房屋以1200万元出售。此种情况中,赠与、买卖、继承这三种方式最大的区别在于,小王通过赠与和继承取得房产,再次出售该房产时,持有房产的年限可以从老王原始购入时起算,而通过买卖取得房产再次出售时,持有房产的年限是从新产证办出日期起算。这三种不同方式取得后再出售时的费用差别如下表所列:

 图四 :房产再次出售情况一税费比较

情况二:小王取得房屋所有权6年后将该房屋以1200万元出售。此种情况中,赠与、买卖、继承这三种方式取得房产均已经满五年,因此,关键是此时该房产对于小王而言是否为家庭唯一住宅。这三种不同方式取得后再出售时的费用差别如下表所列:

图五 :房产再次出售情况二税费比较

 最后结语

虽然每年都要谣传一波遗产税开征,而新华社每年也都要出来辟谣,但是也有不少老阿姨老叔叔听说国外的遗产税高达20%以上因此也有不少父母想在短时间内转让房产给子女。父母当下转让房产给子女的优点在于,可操作性强,同时也消除了未来可能存在的遗产税的影响。但是如子女已经有其他房产,按照目前上海的二手房政策,在未来出售时的税费或者子女有再次购房意向时会存在不同影响。

若父母选择在当下短时间内将房产转让给子女,如果不考虑未来子女再次出售该房产成本的,则应根据房屋购入年限、目前市值、以及受让方是否存在限购等因素综合判断,计算买卖与赠与两种方式的成本以比较,选择成本较低的方式来进行变更。

就当前国内遗产税尚未开征的情况下,并除去可能存在的遗产纠纷,仅从当前的费用成本上考虑,通过继承方式转让房产花费最少,但正如前文所强调的,继承是基于被继承人已去世的前提,因此继承的发生于时间上存在不确定性,即子女不能即时取得父母房产。

最后,未来出售时的成本因受未来房地产税费政策、受让方家庭所持有的房地产数量变化等因素影响,不确定性较大,在考虑当前转让使用何种方式时适当考量即可,不建议以未来出售成本作为决策的重点考量因素。

石嘴山房产

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